Jangan Serakah : Bedakan antara Investasi dan Spekulasi

Dalam artikel Cerita di Warung Soto: Subprime, Subprim, Supri dan Supir, saya telah membahas tentang krisis Subprime Mortgage yaitu KPR yang dikucurkan kepada orang-orang yang sebenarnya kurang/tidak layak untuk mendapatkan pinjaman KPR. Dalam artikel itu juga saya bercerita bahwa ketika bubble di sektor properti meletus, maka yang pertama-tama tumbang adalah para pengambil KPR Subprime ini karena memang sejak awal kondisi finansial mereka sangat buruk.

Perlu diketahui, di USA, KPR itu dibagi ke dalam 3 kategori. Kategori yang paling ‘atas’ adalah tipe Prime. Untuk bisa mendapatkan KPR tipe ini, dikenakan persyaratan yang sangat ketat dan KPR tipe ini hanya bisa didapatkan oleh orang-orang yang kondisi keuangannya solid dan mempunyai Score Kredit yang tinggi. Orang-orang yang bisa mendapatkan KPR tipe ini akan menikmati bunga yang lebih rendah karena dianggap resiko gagal bayarnya kecil.

Di bawah KPR tipe Prime adalah KPR tipe Alt-A. KPR ini lebih beresiko daripada tipe Prime. Persyaratan yang diminta untuk mendapatkan KPR tipe ini lebih lunak. Orang-orang yang tidak bisa mendapatkan KPR tipe Prime karena kondisi keuangannya kurang baik maupun ada persyaratan yang tidak bisa dipenuhi, akan terpaksa mengambil KPR Tipe ini. Bunga yang dikenakan dalam KPR tipe ini akan lebih tinggi daripada KPR tipe Prime.

KPR yang berada di tingkat paling ‘bawah’, seperti kita telah lihat bersama, adalah tipe Subprime. Ketika seseorang tidak bisa mendapatkan KPR tipe prime maupun Alt-A, maka pilihan yang tersisa hanyalah tipe Subprime ini. Bunga yang dikenakan oleh KPR tipe ini relatif sangat besar.

—–oOo—–

Dalam perkembangan di sektor properti USA, kisah ‘bergugurannya’ para pengambil KPR tidaklah terbatas kepada KPR tipe Subprime saja, tetapi lalu meluas ke ‘lapisan’ KPR yg di atasnya. Yang berikutnya ikut ‘tumbang’ adalah para pengambil pinjaman KPR tipe Alt-A. Kini, tampaknya ‘wabah’ terlambat-bayar (deliquency) maupu gagal-bayar (default) telah menyebar hingga ke KPR tipe Prime yang dianggap merupakan pinjaman berkualitas.

Gagal bayar (default) KPR tipe Prime dengan nilai dibawah $407.000,- kini mencapai 2,44%, meningkat jauh dibandingkan dengan 1 thn lalu dimana tingkat gagal bayar utk KPR tipe Prime ini hanya 1,38% (secara persentase, ini adalah kenaikan sebesar ±75%).

Kondisi ini lebih parah lagi untuk KPR tipe Prime dengan nilai di atas $407.000,- atau yang dikenal sebagai Jumbo Loan. Gagal bayar utk tipe ini mencapai 4,03%. Nilai ini sangat jauh di atas data tahun lalu yang hanya sebesar 1,11% (kenaikan sebesar ±260%).

—–oOo—–

Apa dampak dari meluasnya gagal-bayar pinjaman KPR ini?

Bagi sektor properti, tentunya berita ini sangat mencemaskan. Menyebarnya fenomena gagal-bayar/default hingga ke KPR tipe Prime cukup mengagetkan banyak orang karena semula diperkirakan hanya KPR tipe Subprime dan Alt-A yang akan mengalami permasalahan ini. Semakin meluasnya gagal-bayar di sektor properti akan menyebabkan semakin banyak rumah-rumah yang disita dan dilepas ke pasar. Ini akan semakin menekan harga properti yang saat ini sudah mengalami penurunan yang cukup besar yang lalu berpotensi menimbulkan gelombang baru gagal-bayar/default KPR.

Meluasnya gagal-bayar KPR ini juga akan menyebabkan bank semakin was-was dalam mengucurkan KPR. Seperti yang saya tulis di artikel Krisis Kredit Amerika, Kisah Kegagalan Sektor Finansial (3), meskipun Bank Sentral USA (The Fed) dalam 1 tahun ini sudah menurunkan suku bunga Fed Rate dari 5,25% menjadi 2%, tetapi bunga KPR tidak turun dan tetap bertahan di tingkat yang sama dengan tahun lalu.

Dengan meluasnya gagal bayar ini, bukan tidak mungkin bunga KPR/Mortgage malahan akan naik meskipun jika the Fed tidak menaikkan suku bunga. Ini akan menyebabkan orang-orang akan semakin menunda pembelian rumah (krn KPR mahal dan sulit didapatkan karena persyaratannya semakin ketat) sehingga sektor properti akan butuh waktu yang lebih lama lagi untuk pulih.

Bagi sektor finansial, meluasnya gagal-bayar ini tentunya akan semakin memperburuk kondisi keuangan mereka. Menurut sebuah artikel yang saya baca, diperkirakan saat ini hampir 30% para pengambil pinjaman KPR mempunyai hutang yang lebih besar dibandingkan dengan nilai propertinya. Ini artinya, jika orang-orang ini gagal bayar,  meskipun bank menyita rumah yang menjadi objek KPR,  bank-bank tersebut akan tetap mengalami kerugian karena nilai sitaannya tidak cukup untuk menutup nilai hutang.

Bagi sektor ekonomi lain, mulai rontoknya pengambil KPR tipe Prime ini mempunyai makna khusus. Secara umum, orang-orang yang bisa mendapatkan KPR tipe ini adalah orang-orang yang mempunyai penghasilan baik. Jika golongan ini sampai mengalami kesulitan membayar KPRnya, maka berarti kini golongan ini pun sudah mulai terkena dampak dari berbagai permasalahan yang ada di perekonomian saat ini.

Satu hal yang harus diketahui, ekonomi Amerika sangat tergantung kepada konsumsi masyarakatnya. Ketika masyarakat kelas menengah dan menengah atasnya  mengalami kesulitan bahkan untuk membayar KPR rumahnya, tentunya mereka akan mengurangi pengeluaran konsumsinya, terutama untuk barang yang bukan termasuk kebutuhan primer. Konsumsi yang menurun ini akan menyebabkan pertumbuhan ekonomi Amerika semakin melambat. Meskipun berdasarkan data resmi, saat ini Amerika belum bisa dikatakan mengalami resesi, dengan kondisi seperti ini, kemungkinan besar datangnya ‘status’ resesi  ‘resmi’ hanyalah permasalahan waktu saja.