Beberapa hari yang lalu ketika sedang berjalan-jalan di mal, saya bersua dengan seorang kenalan saya yang sudah agak lama tidak saya jumpai. Kami berdua pun lalu menanyakan kabar masing-masing setelah sekian lama ini, dari kabar tentang keluarga, anak hingga ke perihal pekerjaan. Kebetulan pekerjaan teman saya itu di bidang properti. Saya pun lalu menanyakan tentang berita-berita ‘hangat’ di pekerjaannya.

‘Wah, properti rata-rata lesu son. Kamu tahu Mal-Apartemen XYZ di Jakarta Barat yang sedang dibangun itu? Itu saja developernya sekarang menghentikan untuk sementara proses pembangunannya.’

Waktu itu saya sempat agak kaget dan tidak percaya, mengingat sepengetahuan saya, Mal-Apartemen yang disebutkan oleh teman saya tersebut dikembangkan oleh salah satu developer yang cukup ternama. Tetapi ternyata ketika saya melewati situs mal-apartemen XYZ tersebut, memang tidak tampak adanya buruh yang bekerja.

Melihat hal ini, mau tidak mau pikiran saya pun terbawa ke berita yang saya baca di minggu ini.

—–oOo—–

Jika selama ini, fokus krisis properti di Amerika lebih kepada sektor properti perumahan (yang biasa dikenal dengan istilah Housing) maka kini kabar buruk juga sudah mulai merebak di sektor properti komersial (yang biasa dikenal dengan istilah Commercial Property). Ini mencakup properti dalam bentuk Mal, Pusat Perbelanjaan, Perkantoran dan sejenisnya.

Badan Riset Properti REIS baru-baru ini melaporkan bahwa hanya dalam 3 bulan pertama tahun 2009 ini, sebanyak 8,7 juta kaki persegi (square feet) properti komersial kehilangan penyewanya. Padahal, sepanjang tahun 2008 lalu, angka tersebut hanya sebesar 8,6 juta kaki persegi.

Berita ini sendiri tentunya tidak mengherankan. Dalam kondisi ekonomi saat ini, daya beli (dan juga minat belanja) masyarakat mengalami penurunan drastis. Berbagai perusahaan pun terpaksa mengencangkan ikat pinggangnya untuk menghadapi kondisi ini. salah satu ‘solusi’ yang paling sering dipakai adalah menutup beberapa cabangnya. Akibat fenomena ini, beberapa daerah metropolitan di Amerika, kini mengalami krisis dalam  sektor properti komersial. New York, Philadelphia, Chicago, San Fransisco, Austin, Houston, Las Vegas, Miami, Phoenix, Detroit dan Los Angeles, semua tidak luput dari permasalahan ini.

Lalu apakah masalah ini hanya sampai di sini? Tentunya tidak.

Sama seperti dengan properti perumahan, pembangunan ataupun pembelian properti komersial biasanya juga menggunakan hutang/kredit. Diberitakan, bahwa di 10 bank terbesar Amerika, jumlah kredit yang dikucurkan untuk properti komersial mencapai US$ 327,6 Milyar dollar. Dengan lesunya sektor properti komersial, kini angka kredit bermasalah di sektor ini pun mulai meningkat.

Akibat dari fenomena ini, tidak sedikit orang yang mengkhawatirkan akan timbul ‘gelombang’ susulan dalam krisis ekonomi yang timbul dari sektor ini.

—–oOo—–

Kembali ke Indonesia, dalam beberapa tahun terakhir ini di Jakarta, pembangunan properti komersial termasuk sangat aggresif. Tanpa perlu berpikir panjang saja, ada beberapa mal dan Trade Center baru yang bisa saya sebutkan di luar kepala: Mal Grand Indonesia, Mal FX, Pacific Place, Podomoro City, Senayan City, Pluit Junction, Emporium Pluit, Seasons City. Jika teman-teman pernah mengunjungi mal ataupun trade center tersebut, mungkin akan melihat bahwa masih cukup banyak unit yang belum terisi.

Jika berpatok kepada kondisi ekonomi Indonesia saat ini, mungkin kondisi di atas belum akan berubah dalam waktu dekat. Tidak jauh berbeda dengan konsumen di Amerika, daya beli (dan minat belanja) masyarakat Indonesia saat ini juga boleh dikatakan mengalami penurunan. Saya teringat dengan satu artikel yang saya baca sekitar 1-2 tahun lalu (entah di mana),. Dalam artikel tersebut, salah satu nama besar di sektor properti, Ir. Ciputra, mengatakan bahwa ia mengungkapkan kekhawatirannya terhadap ‘jor-joran‘-nya pembangunan trade centre di Jakarta. Melihat kondisi saat ini, nampaknya kekhawatiran Ir. Ciputra tersebut tidak meleset.

…fin…

Bagaimana dengan kondisi di kota anda? Apakah fenomena yang sama juga terjadi di sana?

]]> http://janganserakah.com/2009/04/11/mal-mal-yang-malang-perkembangan-krisis-sektor-properti/feed/ 32 edison76 http://janganserakah.com/2008/08/12/bb-berita-besar-meluasnya-kegagalan-mortgage-di-usa/ http://janganserakah.com/2008/08/12/bb-berita-besar-meluasnya-kegagalan-mortgage-di-usa/#comments Tue, 12 Aug 2008 15:23:12 +0000 Edison http://janganserakah.wordpress.com/?p=238 ]]> Dalam artikel Cerita di Warung Soto: Subprime, Subprim, Supri dan Supir, saya telah membahas tentang krisis Subprime Mortgage yaitu KPR yang dikucurkan kepada orang-orang yang sebenarnya kurang/tidak layak untuk mendapatkan pinjaman KPR. Dalam artikel itu juga saya bercerita bahwa ketika bubble di sektor properti meletus, maka yang pertama-tama tumbang adalah para pengambil KPR Subprime ini karena memang sejak awal kondisi finansial mereka sangat buruk.

Perlu diketahui, di USA, KPR itu dibagi ke dalam 3 kategori. Kategori yang paling ‘atas’ adalah tipe Prime. Untuk bisa mendapatkan KPR tipe ini, dikenakan persyaratan yang sangat ketat dan KPR tipe ini hanya bisa didapatkan oleh orang-orang yang kondisi keuangannya solid dan mempunyai Score Kredit yang tinggi. Orang-orang yang bisa mendapatkan KPR tipe ini akan menikmati bunga yang lebih rendah karena dianggap resiko gagal bayarnya kecil.

Di bawah KPR tipe Prime adalah KPR tipe Alt-A. KPR ini lebih beresiko daripada tipe Prime. Persyaratan yang diminta untuk mendapatkan KPR tipe ini lebih lunak. Orang-orang yang tidak bisa mendapatkan KPR tipe Prime karena kondisi keuangannya kurang baik maupun ada persyaratan yang tidak bisa dipenuhi, akan terpaksa mengambil KPR Tipe ini. Bunga yang dikenakan dalam KPR tipe ini akan lebih tinggi daripada KPR tipe Prime.

KPR yang berada di tingkat paling ‘bawah’, seperti kita telah lihat bersama, adalah tipe Subprime. Ketika seseorang tidak bisa mendapatkan KPR tipe prime maupun Alt-A, maka pilihan yang tersisa hanyalah tipe Subprime ini. Bunga yang dikenakan oleh KPR tipe ini relatif sangat besar.

—–oOo—–

Dalam perkembangan di sektor properti USA, kisah ‘bergugurannya’ para pengambil KPR tidaklah terbatas kepada KPR tipe Subprime saja, tetapi lalu meluas ke ‘lapisan’ KPR yg di atasnya. Yang berikutnya ikut ‘tumbang’ adalah para pengambil pinjaman KPR tipe Alt-A. Kini, tampaknya ‘wabah’ terlambat-bayar (deliquency) maupu gagal-bayar (default) telah menyebar hingga ke KPR tipe Prime yang dianggap merupakan pinjaman berkualitas.

Gagal bayar (default) KPR tipe Prime dengan nilai dibawah $407.000,- kini mencapai 2,44%, meningkat jauh dibandingkan dengan 1 thn lalu dimana tingkat gagal bayar utk KPR tipe Prime ini hanya 1,38% (secara persentase, ini adalah kenaikan sebesar ±75%).

Kondisi ini lebih parah lagi untuk KPR tipe Prime dengan nilai di atas $407.000,- atau yang dikenal sebagai Jumbo Loan. Gagal bayar utk tipe ini mencapai 4,03%. Nilai ini sangat jauh di atas data tahun lalu yang hanya sebesar 1,11% (kenaikan sebesar ±260%).

—–oOo—–

Apa dampak dari meluasnya gagal-bayar pinjaman KPR ini?

Bagi sektor properti, tentunya berita ini sangat mencemaskan. Menyebarnya fenomena gagal-bayar/default hingga ke KPR tipe Prime cukup mengagetkan banyak orang karena semula diperkirakan hanya KPR tipe Subprime dan Alt-A yang akan mengalami permasalahan ini. Semakin meluasnya gagal-bayar di sektor properti akan menyebabkan semakin banyak rumah-rumah yang disita dan dilepas ke pasar. Ini akan semakin menekan harga properti yang saat ini sudah mengalami penurunan yang cukup besar yang lalu berpotensi menimbulkan gelombang baru gagal-bayar/default KPR.

Meluasnya gagal-bayar KPR ini juga akan menyebabkan bank semakin was-was dalam mengucurkan KPR. Seperti yang saya tulis di artikel Krisis Kredit Amerika, Kisah Kegagalan Sektor Finansial (3), meskipun Bank Sentral USA (The Fed) dalam 1 tahun ini sudah menurunkan suku bunga Fed Rate dari 5,25% menjadi 2%, tetapi bunga KPR tidak turun dan tetap bertahan di tingkat yang sama dengan tahun lalu.

Dengan meluasnya gagal bayar ini, bukan tidak mungkin bunga KPR/Mortgage malahan akan naik meskipun jika the Fed tidak menaikkan suku bunga. Ini akan menyebabkan orang-orang akan semakin menunda pembelian rumah (krn KPR mahal dan sulit didapatkan karena persyaratannya semakin ketat) sehingga sektor properti akan butuh waktu yang lebih lama lagi untuk pulih.

Bagi sektor finansial, meluasnya gagal-bayar ini tentunya akan semakin memperburuk kondisi keuangan mereka. Menurut sebuah artikel yang saya baca, diperkirakan saat ini hampir 30% para pengambil pinjaman KPR mempunyai hutang yang lebih besar dibandingkan dengan nilai propertinya. Ini artinya, jika orang-orang ini gagal bayar,  meskipun bank menyita rumah yang menjadi objek KPR,  bank-bank tersebut akan tetap mengalami kerugian karena nilai sitaannya tidak cukup untuk menutup nilai hutang.

Bagi sektor ekonomi lain, mulai rontoknya pengambil KPR tipe Prime ini mempunyai makna khusus. Secara umum, orang-orang yang bisa mendapatkan KPR tipe ini adalah orang-orang yang mempunyai penghasilan baik. Jika golongan ini sampai mengalami kesulitan membayar KPRnya, maka berarti kini golongan ini pun sudah mulai terkena dampak dari berbagai permasalahan yang ada di perekonomian saat ini.

Satu hal yang harus diketahui, ekonomi Amerika sangat tergantung kepada konsumsi masyarakatnya. Ketika masyarakat kelas menengah dan menengah atasnya  mengalami kesulitan bahkan untuk membayar KPR rumahnya, tentunya mereka akan mengurangi pengeluaran konsumsinya, terutama untuk barang yang bukan termasuk kebutuhan primer. Konsumsi yang menurun ini akan menyebabkan pertumbuhan ekonomi Amerika semakin melambat. Meskipun berdasarkan data resmi, saat ini Amerika belum bisa dikatakan mengalami resesi, dengan kondisi seperti ini, kemungkinan besar datangnya ‘status’ resesi  ‘resmi’ hanyalah permasalahan waktu saja.

Seperti yang saya telah tulis di post kemarin, Fannie Mae dan Freddie Mac merupakan dua perusahaan yang unik.  Meskipun merupakan perusahaan publik (sahamnya diperjual belikan di bursa saham), keduanya merupakan perusahaan yang pendiriannya disponsori oleh negara (GSE/Government Sponsored Enterprise).

Pemerintah USA mensponsori pendirian kedua perusahaan tersebut untuk memperlancar likuiditas di sektor Mortgage (KPR). Untuk itu, Fannie Mae dan Freddie Mac mendapatkan fasilitas khusus yang tidak dinikmati perusahaan publik lainnya:

• Keduanya mendapatkan fasilitas kredit/pinjaman langsung dari Treasury (DepKeu), masing-masing sebesar US$2,25 Milyar
• Keduanya dibebaskan dari pajak penghasilan daerah (State & Local Income Tax)
• Keduanya dibebaskan dari berbagai biaya SEC (Securities & Exchange Commission)
• Keduanya bisa memakai Bank Sentral sebagai banknya.

Dengan fasilitas yang didapatkan tersebut, tidak heran jika keduanya tumbuh dengan sangat cepat sehingga di tahun 2004, Greenspan (Gubernur the Fed saat itu) sempat berkomentar bahwa pertumbuhan kedua GSE ini harus dikontrol/dibatasi.

—–oOo—–

Ketika saya menulis tentang kondisi Fannie Mae dan Freddie Mac 2 hari lalu, saya tidak menduga bahwa ternyata keesokan harinya (alias kemarin) sudah akan terjadi perkembangan menarik di kasus ini. Di hari Minggu, US Treasury (DepKeu USA) mengeluarkan beberapa pernyataan pers seputar kedua perusahaan tersebut yang intinya kira kira:

• Untuk menjaga likuiditas kedua perusahaan tersebut, Pemerintah USA akan menambah nilai fasilitas kredit (lewat Treasury) yang diberikan kepada keduanya. Belum ada pengumuman berapa tambahan fasilitas kredit tersebut (semula ‘hanya’ US$2,25 Milyar)
• Memberikan kewenangan sementara kepada Treasury untuk melakukan pembelian saham kedua perusahaan tersebut jika memang diperlukan.

—–oOo—–

Mungkin sebagian pembaca blog belum memahami apa ‘menariknya’ berita di atas. Bagi teman-teman yang senang mengikuti berita ekonomi dan finansial, mungkin tahu bahwa hari Sabtu dan Minggu biasanya merupakan hari ‘sepi’ dan jarang sekali ada kejadian menarik (karena libur). Oleh karena itu, jika di hari Sabtu dan Minggu ada berita seperti ini, sebenarnya itu sudah merupakan suatu ‘berita besar’.

Saya selalu was-was setiap kali Pemerintah USA sampai merasa perlu melakukan tindakan seperti ini di akhir pekan. Terakhir kalinya Pemerintah USA sampai ‘tidak libur di akhir pekan‘ adalah ketika Bear Sterns goyah di pertengahan Maret kemarin. Sama seperti waktu itu, kali ini ‘ancaman’ terhadap perekonomian  sangat besar, terutama kepada sektor finansial dan property.

Minggu kemarin, (meskipun tidak saya ceritakan di Ulasan Mingguan), sebenarnya ada kejadian lain yang cukup besar. Hari Jum’at, Bank/perusahaan mortgage IndyMac Bancorp tumbang dan terpaksa diambil alih oleh FDIC (semacam LPS Indonesia). Perkiraan awal kerugian yang akan terpaksa ditanggung oleh FDIC adalah antara 4-8 Milyar US$. Dari segi ukuran, tumbangnya IndyMac Bancorp ini adalah yang no 3 terbesar di sejarah US, no.1 adalah American Savings & Loan, dan no. 2 adalah First Republic Bank. Tumbangnya dua perusahaan tersebut menimbulkan krisis Savings & Loan di tahun 1988.

Dengan tumbangnya IndyMac Corp, berarti hingga July sudah ada 5 bank yang dijamin oleh FDIC yang ‘rontok’ di tahun ini. Di tahun ini jumlah bank yang ‘diawasi’ oleh FDIC karena berpotensi bermasalah  per 31 Maret sudah mencapai 90 buah (meningkat dibandingkan dengan tahun tahun kemarin)

Perkiraan saya, pemerintah USA khawatir bahwa tumbangnya IndyMac Bancorp ini akan bisa menimbulkan kepanikan yang lalu menjalar dan semakin memperparah kondisi likuiditas Fannie Mae dan Freddie Mac. Kekhawatiran inilah yang membuat pemerintah USA kemarin ‘lembur’ untuk mencari solusi terhadap permasalahan likuiditas yang dihadapi oleh kedua perusahaan tersebut.

—–oOo—–

Sebelum melanjutkan cerita subprime, saya ingin menulis sedikit  dulu tentang inflasi. Inflasi, bagi yang kurang familiar dengan istilah ini, adalah tingkat kenaikan harga-harga secara umum dalam suatu perekonomian. Dalam setiap ekonomi, menjaga tingkat inflasi merupakan sesuatu yg amat penting. Mengapa? Kita lihat sebuah ilustrasi sederhana. Misalnya gaji kita tahun lalu naik 20%. Wah..lumayan kan?  Berarti kita boleh senang dong? Tergantung. Kalau misalnya tahun lalu inflasi ternyata 25% (harga-harga barang dan jasa secara umum naik 25%), berarti sebenarnya tahun lalu kita secara REAL, kita “tambah miskin” sekitar 5%. Hal ini karena uang tambahan yg kita dapat tidak mampu “mengejar” kenaikan harga-harga.

Tingkat inflasi yang tinggi merupakan momok bagi setiap negara sehingga setiap negara pasti berusaha untuk mengendalikan inflasinya. Kita telah melihat dalam post sebelumnya bahwa pemerintah bisa mendorong pertumbuhan ekonomi dengan menurunkan suku bunga. Pertumbuhan ekonomi yang tinggi secara umum akan menimbulkan inflasi yang tinggi pula. Oleh karena itu, untuk mengendalikan tingkat inflasi, tentunya suku bunga harus dinaikkan. Dalam kaitannya dengan mengontrol tingkat inflasi inilah, sekitar tahun 2004, pemerintah Amerika (dalam hal ini The Fed) pelan pelan mulai menaikkan tingkat suku bunga.

—–oOo—–

Seiring dengan dinaikkannya tingkat suku bunga oleh The Fed, perlahan-lahan tingkat suku bunga Mortgage/KPR (yg kita bicarakan dalam bagian 1 artikel ini) mulai naik juga. Cicilan yang harus dibayar oleh para pengambil KPR pun mulai bergerak naik. Para pemilik rumah yang masih terikat KPR-nya mulai ‘kelimpungan’.

Di bagian 1 artikel ini, saya telah bercerita tentang bank-bank yang dalam mengejar customer mulai tidak selektif, dan memberikan KPR kepada orang-orang yg sebenarnya secara finansial tidak layak untuk mengambil KPR.  KPR yang dikucurkan kepada customer semacam inilah yang dikenal sebagai Subprime Mortgage (KPR Subprime). Kualitas dari kredit KPR yang diberikan kepada customer semacam ini  sangat meragukan dan beresiko, karena kemampuan pengambil KPR itu untuk membayar cicilannya sangat lemah. Meskipun demikian, bank-bank mau mengambil resiko dan mengucurkan kredit kepada segmen market ini karena tingkat bunga yang bisa mereka kenakan lebih tinggi (untungnya lebih besar).

Dalam kondisi suku bunga KPR yang mulai naik seperti saya ceritakan di atas, maka yg pertama tama ‘tumbang’ tentu saja adalah golongan ini. Orang-orang yg secara finansial tidak mampu mengambil KPR, begitu timbul “guncangan”  pastinya langsung sulit/mustahil untuk membayar cicilan KPRnya. Lalu berikutnya apa yg terjadi? Rumah mereka kena sita dan dilelang ke pasar properti.

Di lain sisi, para pengembang properti yang terbuai oleh pertumbuhan pasar properti sudah terlanjur membangun properti dalam jumlah yg besar. Tingkat suku bunga yang mulai naik membuat calon pembeli mulai berkurang (karena untuk mengajukan KPR baru mulai mahal). Kombinasi dari properti baru yang belum terjual dan properti lama yang disita bank dan dilempar ke pasar, membuat pasar properti mulai ‘kembung’ karena banyaknya properti yang tidak terjual. Akibatnya harga properti pun pelan-pelan mulai turun.

—–oOo—–

Turunnya harga properti ini lalu membawa satu efek yang mengerikan. Orang-orang yang masih terikat KPR sekarang mengalami dilema. Di satu sisi, beban cicilan hutang mereka kepada bank semakin besar (karena bunga naik), di lain sisi rumah mereka nilainya makin turun. Akibatnya mulai banyak timbul kasus dimana hutang KPR seseorang kepada bank itu jumlahnya lebih besar daripada nilai rumahnya sekarang. Misalnya saja hutang KPR-nya masih senilai 600 juta, tetapi harga pasar rumahnya sekarang tinggal 400 juta akibat pasar properti yang hancur. Apa akibatnya? Mulai banyak orang-orang yang  berpikir “mendingan gak usah bayar sama sekali deh, daripada saya bayar 600 juta buat rumah seharga 400 juta...”. Orang-orang ini pun tidak mempunyai ada insentif/motivasi untuk membayar cicilan KPR-nya, karena memang “secara ekonomi” tidak masuk akal jika kita membayar 600 juta untuk suatu barang harga 400 juta.

Apa yang terjadi kemudian? Orang-orang di atas tidak membayar KPR-nya, rumah disita oleh bank, dan lalu kembali dilemparkan kembali ke pasar. Timbul gelombang kedua banjir properti. Jumlah properti yang belum terjual semakin banyak, dan harga semakin turun. Kini calon pembeli properti pun mulai memilih untuk “wait & see”. Mereka berpikir “wah..harga properti turun terus, daripada saya beli nanti harganya turun, mendingan saya tunda dulu deh beli rumahnya. Apalagi sekarang KPR gak semurah dulu lagi, mending hati-hati“.

Di satu sisi, supply rumah yang dijual semakin banyak, sedangkan di sisi lain demand/pembeli semakin berkurang. Pasar properti pun semakin ‘megap megap’, penurunan harga semakin cepat. Siklus yg menyakitkan di atas pun berulang, semakin lama semakin cepat, persis seperti bola salju  menggelinding turun gunung seperti yang sering kita lihat di kartun (Snowball effect).

—–oOo—–

Dalam keadaan pasar properti yang sudah sempoyongan seperti ini, muncul lagi sebuah BOGEM yg memukul dengan keras. Apa itu? Ingatkah bahwa di part 1, saya ada bercerita tentang ARM (Adjustable Rate Mortgage) yang suku bunganya untuk 2-3 thn pertama amat sangat rendah, tetapi setelah masa itu bunganya “rasanya nendang”? (seperti satu iklan di TV).

Pada akhir tahun 2005/awal tahun 2006, KPR ARM yg sudah diambil masyarakat USA pun mulailah “nendang”. (Perkiraannya, jumlah ARM yg akan “reset” suku bunganya dari bunga rendah ke bunga tinggi akan mencapai puncaknya pada tahun 2008-2009). Semakin berat lagi beban cicilan bunga, semakin banyak yg gak kuat bayar dan rumahnya kena sita, semakin parah lagi siklus di atas.

Begitu parahnya kondisi di atas dan begitu banyaknya rumah yg disita (foreclosed), sampai sampai di USA, pemandangan berupa rentetan rumah-rumah yang belum terjual seperti di samping ini bisa ditemukan di berbagai  tempat.

Meletusnya bubble di sektor properti ini sendiri tidak berakhir di sini, melainkan lalu menyebabkan pecahnya bubble lainnya, yaitu bubble derivatif yang kemudian menimbulkan Credit Crisis (Krisis Kredit). Untuk cerita mengenai Krisis Kredit ini, akan saya ceritakan di lain kesempatan.

WHAT THEY SAID…

Buy land, they’re not making it anymore

Mark Twain

—–oOo—–

Di dekat toko istri saya ada sebuah warung soto betawi. Karena sedikitnya alternatif makanan lain di daerah itu, saya lumayan sering makan di sana jika kebetulan sedang iseng “nengokin” toko istri saya. Minggu lalu, ketika saya sedang makan di sana, kuping saya menangkap pembicaraan si penjaga warung (namanya Supri) dengan seseorang pengunjung warung lainnya. Jika saya lihat, sepertinya orang itu adalah supir mobil delivery Aqua. Begini kira-kira sepenggal percakapan mereka yang tertangkap oleh saya :

Supir: Pri, gak salah nih soto lu naik harga?

Supri: Yah, gimana dong? Harga belanjaan naik terus, mas. Daging naik, santan naik, semua naik.

Supir: Ah, tambah susah aja hidup. Heran, orang amerika yang subprim, kita yang ketiban sialnya ya.

Butuh beberapa detik sebelum saya sadar bahwa subprim yang diomongin mas supir itu adalah Subprime Mortgage di Amerika. Ketika itu saya lalu berpikir “Hebat ya subprime mortgage Amerika, bisa sampai menjadi topik pembicaraan berbagai lapisan masyarakat di Indonesia“.

—–oOo—–

Meskipun boleh dikatakan semua orang sudah pernah mendengar tentang krisis Subprime Mortgage, kebanyakan orang hanya tahu bahwa “Amerika sedang krisis properti subprime” tanpa tahu apa yang sebenarnya terjadi. Jika ditanyakan apakah mereka tahu “jalan cerita” sebenarnya dari krisis Subprime ini, kemungkinan banyak yang hanya bisa menggelengkan kepala.

Kalau saya ditanya apa penyebab krisis subprime, mungkin salah satu yang akan saya salahkan adalah pola pikir yang seperti saya quote dari Mark Twain di atas. Mirip dengan Mark Twain, banyak orang yang memegang mantra “beli properti tidak mungkin rugi”. Tentunya ini tidak benar karena salah satu hukum dasar investasi adalah  bahwa setiap investasi pasti mengandung resiko, dan investasi properti pun tidak bisa lepas dari hukum ini.

—–oOo—–

Untuk memahami apa yang sebenarnya terjadi di Amerika, kita harus kembali ke tahun 2001. Pada saat itu, the Fed (Bank Sentral USA) menurunkan suku bunga secara drastis, hingga ke 1%. Alasan utama dari the Fed untuk menurunkan suku bunga ini adalah untuk menggenjot kondisi perekonomian Amerika yg waktu itu dalam keadaaan resesi (pertumbuhan ekonominya minus).

Dalam ekonomi, penurunan suku bunga, pada umumnya akan membantu pertumbuhan ekonomi. Mengapa begitu? Ini karena:

• Minat menabung turun

Karena bunga tabungan turun, akibatnya minat orang untuk menabung menjadi rendah. Mereka akan berpikir “ah, menabung juga bunganya kecil, lebih baik uangnya saya pakai untuk yg lain (investasi atau juga konsumsi)“. Mengalirnya uang dari tabungan masyarakat ke investasi dan juga konsumsi akan mendorong belanja masyarakat yang pada akhirnya akan mendorong pertumbuhan ekonomi.

• Minat untuk mengambil pinjaman/kredit bertambah

Turunnya suku bunga kredit/pinjaman membuat perusahaan maupun individu lebih  banyak mengambil pinjaman/kredit dari bank.  Perusahaan perusahaan akan bisa mengambil pinjaman dari bank untuk ekspansi usaha mereka, karena bunga pinjaman rendah sehingga tidak membebani operasi perusahaan. Orang-orang juga akan lebih berani mengambil dan memakai kredit konsumsi, spt misalnya kredit kendaraan bermotor dan bunga kartu kredit. Belanja masyarakat (dengan kredit konsumsi ini) ditambah dengan ekspansi oleh perusahaan akan berpengaruh positif terhadap pertumbuhan ekonomi.

—–oOo—–

Kedua dampak yang saya sebutkan di atas terjadi juga dalam ekonomi Amerika. Tingkat suku bunga yg amat rendah saat itu (1% dan merupakan tingkat terendah sepanjang sejarah Amerika), menyebabkan tingkat bunga utk Mortgage (kalau kita di Indonesia menyebutnya KPR), menjadi sangat rendah juga. Orang-orang menjadi tertarik untuk membeli rumah dengan KPR, baik untuk dipakai sendiri ataupun untuk investasi.

Perusahaan pengembang properti pun bisa mendapatkan akses pinjaman murah dari bank untuk mengembangkan usahanya. Hal ini mempermudah mereka untuk berekspansi. Perlu kita ingat, dalam sektor properti, pembuatan produknya memerlukan waktu yang cukup lama, karena konstruksi memerlukan waktu yg relatif panjang (cuma orang Indonesia yg bisa bikin 999 candi dalam 1 malam). Akibatnya, minat masyarakat amerika untuk membeli rumah yg begitu tinggi (krn bunga KPR yg rendah), tidak bisa diserap sepenuhnya oleh perusahaan pengembang properti, sehingga harga properti naik. Kenaikan harga properti semakin meningkatkan minat masyarakat amerika untuk membeli properti, yg kemudian semakin meningkatkan harganya. Siklus ini pun berulang-ulang sehingga mendongkrak harga properti secara drastis.

Perlu kita ketahui bahwa masyarakat Amerika adalah salah satu yang paling konsumtif di dunia ini. Sbg contoh, tingkat tabungan mereka pd thn 2005 adalah MINUS 0,5% dari pendapatan mereka. Artinya, konsumsi mereka malahan lebih besar daripada pendapatan mereka. Kenaikan harga properti yang terjadi pada masa ini lalu dimanfaatkan oleh masyarakat Amerika sebagai tambahan “income”. Bagaimana caranya?

Mereka melakukan sesuatu yg disebut “re-financing”. Dengan re-financing, meskipun sebenarnya rumah itu belum mereka jual (krn mereka berharap harganya masih akan terus naik), tetapi kenaikan harga ini sudah mereka “nikmati”, dengan cara mengambil pinjaman tambahan dengan jaminan rumah yg sama. Uang ini mereka pakai, baik untuk konsumsi maupun untuk investasi kembali di properti yang lain karena tergiur kenaikan harga properti yg drastis. Ujung-ujungnya ini membuat harga properti semakin ‘menggila’

—–oOo—–

Pada masa itu juga, di dunia finansial terjadi beberapa perkembangan yang akan ikut memberikan “sumbangan” terhadap krisis Subprime Mortgage.

Perkembangan yang pertama adalah berlomba-lombanya institusi keuangan dalam menawarkan kredit KPR demi mengejar keuntungan. Bagi institusi keuangan, mengucurkan KPR memang sangat menarik, karena jangka waktu pinjaman yg relatif panjang (bisa mendapat bunga utk periode yg lebih lama), serta adanya jaminan berupa rumah. Tetapi seiring waktu, dalam prakteknya mulai timbul beberapa ekses buruk.

Dalam rangka menjaring customer yg lebih banyak dan keuntungan yg lebih tinggi, mereka mulai menerima prospek yg sebenarnya secara finansial kurang mampu, dan tidak layak untuk mengambil KPR (misalnya penghasilan kecil dan tidak tetap). Tetapi institusi keuangan pada saat itu tidak berkeberatan, karena mereka tetap mempunyai jaminan rumah, dan berasumsi pasar properti akan naik terus.

Perkembangan kedua yang terjadi adalah semakin populernya sejenis KPR yg disebut ARM (Adjustable Rate Mortgage). Dalam rangka menarik customer agar mengambil KPR, institusi keuangan mengembangkan ARM, yg pada intinya adalah KPR dimana tingkat suku bunganya dalam 2-3 tahun pertama sangat murah, tetapi pada tahun selanjutnya akan naik lebih tinggi daripada KPR biasa.

Banyak konsumen sektor properti yang lalu tertarik untuk mengambil KPR jenis ARM ini karena tergiur bunga awal yg sangat rendah. Pertimbangan tambahan mereka adalah, sebelum masa 2-3 tahun itu habis, pasar properti pasti sudah naik lagi, dan properti itu sudah akan mereka jual ataupun mereka bisa melakukan “refinancing” lagi dengan mengandalkan kenaikan harga itu.

Perkembangan ketiga yang terjadi adalah adalah maraknya pasar CDO. Karena pasar KPR yg begitu aktif dan berkembang, institusi keuangan pun agak “kewalahan” untuk mengumpulkan dana yg bisa dipakai untuk memberikan KPR. Apa jalan keluarnya? Mereka pun mengembangkan produk yg namanya CDO (Collateralized Debt Obligation). Apa sih CDO ini? Secara sederhana, CDO adalah obligasi. Dasar dari penerbitan obligasi CDO ini adalah KPR yg telah dikucurkan oleh bank ataupun institusi keuangan lainnya. Bunga yang dipakai untuk membayar bunga obligasi CDO adalah bunga yang mereka dapat dari kredit KPR yang telah mereka kucurkan.

Dana yg didapat oleh institusi keuangan dari hasil penjualan obligasi CDO ini, lalu mereka kucurkan lagi utk memberikan KPR, yang lalu mereka pakai untuk menerbitkan obligasi CDO lagi. Siklus ini kemudian juga terjadi berulang-ulang.

Sampai titik ini, kita telah melihat latar belakang dari berbagai kejadian yang kemudian akan menimbulkan krisis di saat ini. Bagaimana berbagai kejadian di atas saling “berkombinasi” sehingga menimbulkan cerita “horor” krisis Subprime Mortgage akan saya ceritakan di bagian ke-2 dari seri post ini.

(bersambung ke part 2)