jadi krisis KPR kayak di US sana, rada susah terjadi ya diIndonesia??? alhamdulillah… mudah2an ga ikut2an trend Amrik deh.. hihiiihii….

OK, jadi begini…

Di Amerika, tempo KPR yang kita ambil itu sangat panjang, bisa mencapai 30 tahun. Ini membuat cicilan per bulannya menjadi relatif sangat kecil (karena dicicil selama 30 tahun).

Selain itu, seperti yang pernah saya ceritakan, sekitar tahun 2002, untuk menstimulasi perekonomian Amerika, Fed Rate dengan agresif menurunkan suku bunga. Akibatnya cicilan yang dibayar utk KPR itu semakin kecil….

Ada faktor lain juga yang berpengaruh, yaitu agresifnya bank dalam mengucurkan KPR, dan sekuritisasi hutang KPR. Ini pernah saya ceritakan dalam artikel seri “Krisis Kredit Amerika, Kisah Kegagalan Sektor Finansial”. Bank-bank berlomba menawarkan berbagai produk KPR yg ‘eksotis’.

Ada KPR dimana bank mengeluarkan 100% dana utk pembelian properti (alias no down payment). Bahkan juga KPR ‘pilih sendiri cicilanmu’ di mana orang bisa memilih sendiri cicilan yg bisa dibayarnya… Terkadang cicilan yg dipilih itu begitu kecil sehingga bahkan tidak mencukupi utk membayar bunga dari KPR, alias hutang KPR orang tersebut bukannya semakin menurun setelah dicicil, malahan semakin membengkak….

Faktor-faktor yg saya ceritakan di atas itu, merupakan penyebab mengapa DAHULU di Amerika sana, orang bisa membeli dan mengambil keuntungan dari properti ‘tanpa modal’…. Harapan orang-orang tersebut hanyalah utk memegang rumah 1-2 tahun sebelum dijual lagi…

TETAPI, seperti yg kita ketahui sekarang, tindakan-tindakan di atas membuat spekulasi properti menggila. Begitu bubble properti meletus, kita bisa lihat sendiri berapa banyak orang yang ‘nyangkut’.

Mayoritas orang yang terjerat bubble properti bukanlah orang yang membeli rumah dengan KPR utk ditinggali, tetapi justru yang membeli properti dengan KPR ‘eksotis’ utk spekulasi seperti di atas.

Saya malah kadang punya pikiran lucu, ‘jangan jangan Kiyosaki juga banyak nyangkut di sini..’ hahaha

Kembali ke Indonesia…

Faktor-faktor di atas yang memungkinkan utk invest properti ‘tanpa modal’ seperti di Amerika, tidak bisa kita temukan di Indonesia. Terlebih lagi mengingat tingkat inflasi kita yang relatif tinggi, sehingga bunga pun relatif tinggi dibandingkan Amerika.

Akan ada 1-2 kasus di mana kita bisa mendapatkan properti yang sangat murah (karena sebab tertentu), tetapi menurut hemat saya ini tidak akan bisa dilakukan oleh setiap orang, dan tetap akan membutuhkan modal…

Bener sih kata Bro Kurniawan, dari 2 properti baru bisa bayar untuk cicilan, dan masih mungkin nombok.

Saya sebenernya pernah ikut seminarnya, tapi karena yang berbicara orang singapore dengan menggunakan Inggris sing, gk ngerti deh…hehehe

Well setahu saya, sebetulnya tidak begitu cara kerjanya. Saya pernah lihat simulasi beli properti dengan sedikit modal seperti ini di luar negeri beberapa waktu lalu, dan yang mereka gunakan saat itu adalah fasilitas interest-only loan dari bank. Jadi simplenya seperti ini:

(1) Kita membeli satu unit property, katakan seharga 100 juta dengan bunga bank 5%. Uang muka 20% sehingga uang yang perlu dibayar 20 juta.

(2) Unit ini kita sewakan dengan return 6-7% p.a. cukup untuk membayar bunga bank plus administrasinya. Ini yang harus dipastikan bahwa rate sewa di atas rate bunga bank, jadi selama unit itu tersewa terus, kita bisa membayar cicilan interest-only loan (tidak perlu membayar principalnya).

(3) Setelah 3-4 tahun pada saat harga tanah mengalami kenaikan, unit ini naik misalnya menjadi 140 juta. Kita jual unit ini dan kita mendapat capital gain 40 juta. Ingat modal awal kita hanya 20 juta, jadi kita memperoleh keuntungan 200% dalam 3-4 tahun. Cukup menarik kan ?

Saya tidak tahu apakah interest-only loan ditawarkan di bank di Indonesia, mungkin bung Edison or konobe lebih tahu. Tapi kalau iya, ini sangat menarik karena 100% legal dan tidak ada praktek yang melanggar seperti penilaian bank di atas harga jual dsb.

Salam JS…

o iya, kalau memang niatnya benar-benar untuk nyawah, salah satu yang penting itu air nya, ini kata ibu saya ^^